省城中介升學季“造氣氛”強推學區(qū)房

升學政策不斷調(diào)整 買學區(qū)房小心風險

上周，太原市民辦初中、熱門公辦初中電腦派位結(jié)果陸續(xù)出爐，小學錄取通知書發(fā)放。緊隨其后，諸如“xx小學對口初中不再直升”“xx學校（初中）將按（學生）落戶時間入學”“爆冷！xx小學上不了xx中學”等幼升小、小升初升學信息及直播內(nèi)容充斥網(wǎng)絡(luò)社交媒體，加劇了小學中低年級家長的焦慮。而與此同時，學區(qū)房再次成為房產(chǎn)中介經(jīng)紀公司眼下應(yīng)景的主推產(chǎn)品。

從今年熱門小學、初中劃片范圍的變化，以及幼升小、小升初招生結(jié)果來看，高價買學區(qū)房，孩子卻上不了意向?qū)W校的家庭正在逐年增多。房產(chǎn)經(jīng)紀及省城資深教育業(yè)內(nèi)人士提醒，學區(qū)招生信息及學區(qū)房走勢復(fù)雜多變，不同行業(yè)所提供信息有明顯差別，提醒消費者購買學區(qū)房要更加謹慎，別為“沖動”埋單。

A 小升初“學區(qū)直升”有變中介借機強推“學區(qū)房”

截至記者發(fā)稿時，太原市民辦初中、熱門初中電腦派位結(jié)果已基本出爐。今年省城小升初最勁爆的信息莫過于迎澤區(qū)“本本不再全部直升，需要搖號”，延續(xù)多年的迎澤區(qū)大范圍“本本直升”模式被打破，多所熱門初中因招生名額有限，其對口范圍的多所小學的學生得搖號才能獲得派位。多年前沖著“名?！辟彿康纳贁?shù)家庭，孩子未能如愿“本本直升”優(yōu)質(zhì)初中。

記者通過多位迎澤區(qū)小升初家長了解到，所謂“本本直升”是家長們對迎澤區(qū)小升初慣行模式的一種俗稱。按照往年慣例，孩子小學入學時沒有擇校，六年以來沒有學籍變動，戶籍屬于小學對應(yīng)劃片區(qū)域，且學生戶口戶主屬于三代以內(nèi)直系血親，畢業(yè)時無變動，則屬于“本本”，即可升入劃片范圍內(nèi)的初中。迎澤區(qū)作為省城的老城區(qū)，優(yōu)質(zhì)教育資源眾多，以太原五中、太原市第36中、太原市第37中、太原市師苑中學等優(yōu)質(zhì)初中為例，其對口劃片小學包括雙西小學、青年路小學、大南關(guān)小學、市第三實驗小學、桃園小學、濱河小學、太原市第二實驗小學等知名小學。這種升學模式意味著，買了上述小學劃片范圍的對口學區(qū)房，孩子不但小學就近進入知名小學，小升初進入優(yōu)質(zhì)初中的概率極大。

購置學區(qū)房尤其是“雙學區(qū)”房的家庭數(shù)量有增無減，知名小學“本本直升”學生量日益龐大，超出對口優(yōu)質(zhì)初中的計劃招生量，而且引起了劃片范圍內(nèi)其它普通小學家長及校方的強烈不滿。從近幾年“小升初”招生結(jié)果來看，迎澤區(qū)優(yōu)質(zhì)初中的報名人數(shù)一直高于計劃人數(shù)。今年，優(yōu)質(zhì)初中對口的小學開始電腦隨機“搖號”派位，少數(shù)“小升初”孩子無法直升到優(yōu)質(zhì)初中。

在迎澤區(qū)“不再直升、需要搖號”的消息傳出后，家長們“炸了鍋”。很多房產(chǎn)經(jīng)紀開始借機炒作：“本本直升沒了，迎澤區(qū)的學區(qū)房還能買嗎？”“迎澤區(qū)多所小學最后一次直升，雙學位小區(qū)選哪里？”“學位緊張，小學錄取要看落戶時間”……記者發(fā)現(xiàn)，很多房產(chǎn)營銷號仍在營銷學區(qū)房概念，一方面，認為此次傳出搖號的小學并非全部，片區(qū)內(nèi)部分普通小學“小升初”仍可直升，并對仍可直升的普通小學招生范圍內(nèi)學區(qū)房進行包裝熱炒推薦；另一方面，不少房產(chǎn)經(jīng)紀開始鼓吹“片區(qū)內(nèi)小學入學要看落戶時間”，落戶時間太晚將被統(tǒng)籌至其他學校，催促家長盡早購買。采訪中，多名房產(chǎn)中介表示，面對上述人為制造的焦慮，種種不確定性讓很多家長陷入糾結(jié)，很多家長群中熱議到底該不該買學區(qū)房，一些原本著急看房的家長開始觀望。

B 購房計劃暫停 買賣雙方都在觀望

“最近一段時間，學區(qū)房會逐漸熱起來，隨著孩子的初中塵埃落定，很大一部分家庭會把學區(qū)房掛牌出售，房源增多是市場開始活躍的主要原因。”位于并州路某房產(chǎn)中介的工作人員表示，進入7月，就陸續(xù)有買家前來咨詢，要求工作人員幫忙留意即將掛牌的新房源，在傳出“本本不再直升”的消息后，很多人開始猶豫觀望，也在等待事情的發(fā)展走向。

8月3日，關(guān)于迎澤區(qū)“本本不再全部直升”的消息有了新進展，位于太原市雙塔西街的某小學張貼出了其針對某優(yōu)質(zhì)初中的“派位結(jié)果”，山西晚報記者在現(xiàn)場看到，共有151名學生被該中學錄取。根據(jù)現(xiàn)場學生家長介紹，派位是在當天上午舉行的，本次符合條件且報名參與派位的學生共計160人，原定名額為150人，由于其中有多胞胎家庭子女錄取，最終錄取人數(shù)為151人，此外，片區(qū)內(nèi)另一所普通小學共99人參與隨機派位，最終錄取90人。隨后，記者在現(xiàn)場見到了多名派位不中的學生家長，他們均表示不能理解，認為此前全部直升錄取，今年卻要參與搖號，紛紛前往學校討要說法。

目前來看，迎澤區(qū)“本本不再全部直升，需要搖號”的消息屬實。對于家長們的疑惑，記者咨詢了教育界人士，其表示，根據(jù)今年太原市教育局發(fā)布的《【迎澤區(qū)】2024年小學畢業(yè)生升初中工作實施方案》，相關(guān)政策中確實提到了“直升”這一概念，但家長們并沒有仔細閱讀相關(guān)政策。以今年的政策為例，文件中在“多校劃片入學”中提到“多校劃片的初中學校，本著尊重歷史、注重銜接的原則，36中、37中原劃片學校范圍內(nèi)按照原片區(qū)對口直升”，但隨后明確提出“對報名人數(shù)超過招生計劃人數(shù)的初中學校，通過電腦隨機派位方式安排學生升學?！睒I(yè)內(nèi)人士猜測，由于今年的小學畢業(yè)生過多，超出了部分中學的計劃招生人數(shù)，因此采取了隨機派位的方式。

“最近，很多有購房計劃的家長都在咨詢‘直升’這件事，目前流傳出的消息有限，可以確定的是有些學校確實需要搖號，有的學校仍然全部直升，這就導(dǎo)致很多人不得不重新考慮在哪兒買房。”一名房產(chǎn)中介表示，短期內(nèi)，片區(qū)內(nèi)各個小學對應(yīng)的學區(qū)房價格還算相對穩(wěn)定，他們對升學政策也是一知半解，只能通過各種渠道打聽，確定真實的才敢跟顧客說，至于此前傳出的“片區(qū)內(nèi)小學入學要看落戶時間”“多所小學今年最后一次直升”等消息暫時無法考證。其實不光買家，賣家也在觀望中，已經(jīng)掛牌的房源也沒有大幅調(diào)價的跡象。

C 升學政策不斷調(diào)整優(yōu)化 學區(qū)房長遠會降溫

升學及學區(qū)房焦慮，幾乎是每個家長的必經(jīng)的心路歷程。近年來，全國各地二手房成交行情下行，太原二手房市場也無法獨善其身。然而，二手房市場中“學區(qū)房”成交價格一直堅挺。

記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，太原二手學區(qū)房主要集中在環(huán)內(nèi)老城區(qū)，尤其是迎澤區(qū)的青年路小學、雙西小學、濱河小學，杏花嶺區(qū)的五一路小學、新建路小學，小店區(qū)的九一小學、八一小學等學區(qū)范圍內(nèi)，二手房成交活躍。記者在多款房源信息APP上查詢發(fā)現(xiàn)，這些區(qū)域的熱門學區(qū)房，掛牌價比不少新建的精裝樓盤價格都堅挺。例如迎澤區(qū)青年路小學招生劃片范圍內(nèi)寶佳麗景小區(qū)目前掛牌均價在2.3萬元/平方米、迎澤區(qū)雙西小學招生劃片范圍內(nèi)新視界小區(qū)目前掛牌均價1.7萬元/平方米、小店區(qū)九一小學主校區(qū)招生劃片范圍內(nèi)九一小學宿舍小區(qū)目前的掛牌均價更是超過了3萬元/平方米。

此前，為防止學區(qū)房炒作，從2021年起，太原就實行房產(chǎn)地址“學位限定”，即自登記入學之年起，同一套住宅6年內(nèi)只能享有學區(qū)內(nèi)小學1個學位，3年內(nèi)只能享有學區(qū)內(nèi)初中1個學位(符合國家生育政策的除外)。然而，這一舉措看似增加了學區(qū)房的購房風險，但事實上卻增長了“學區(qū)房”的流轉(zhuǎn)周期，房源更加稀缺，家長們將購房計劃不斷提前，甚至提到了婚前。

近幾年，報名人數(shù)超過招生人數(shù)的知名小學、優(yōu)質(zhì)初中招生開始“搖號”，買了對口學區(qū)房的家庭，子女也未必能上理想名校?！霸瓉磉@種搖號的不確定性主要集中在小店區(qū)、杏花嶺區(qū)等其他區(qū)域，但今年迎澤區(qū)的變化確實讓很多家長始料未及。”從業(yè)十多年的房地產(chǎn)中介王先生介紹稱，目前來看，短期內(nèi)雖然影響不顯，但未來上述熱門學區(qū)房都有可能不同程度地“降溫”?！爸鄙齼?yōu)質(zhì)初中對于很多家長有不小的吸引力，也是購買學區(qū)房的重要考量之一，如果一所小學的這一優(yōu)勢不在，那影響家長購房的因素必然會向其他方面轉(zhuǎn)移分攤，例如學校的口碑排名、所處地段、學生數(shù)量等。片區(qū)內(nèi)各個小學的學區(qū)房熱度，可能會迎來新的排序?！辈贿^王先生也表示，雖然會有影響，但相比其他二手房，學區(qū)房的價格依然相對穩(wěn)定，最近網(wǎng)上盛傳的“學區(qū)房跌至5000元以下”更是無稽之談，以迎澤區(qū)為例，即使采取搖號升學，片區(qū)內(nèi)能對口多個優(yōu)質(zhì)初中的老牌知名小學依然搶手，畢竟其畢業(yè)生擁有更多進入優(yōu)質(zhì)初中的機會。

D 購買風險增加 入手學區(qū)房要慎重考慮

多位業(yè)內(nèi)人士稱，“小升初”政策不斷調(diào)整，除了特別重點及“雙學區(qū)”房仍然價格堅挺以外，其他學校附近的學區(qū)房成交和單價都有所回落。

現(xiàn)如今，學區(qū)房的主力消費群體已經(jīng)從70、80后漸漸轉(zhuǎn)向90后，年輕一代的家長對居住品質(zhì)、生活配套、商業(yè)配套等更加關(guān)注，而省城老牌優(yōu)質(zhì)公辦小學主校區(qū)的學區(qū)房，往往位于城市中心的老舊小區(qū)。這些二手房房齡大，普遍存在管道老化、戶型不佳、停車不便、物業(yè)服務(wù)有待提升等問題。同時，由于幼升小、小升初的招生政策調(diào)整、名校教師資源的更迭變化，家長買了學區(qū)房有可能上不了名校，也有可能所購學區(qū)房的劃片對口學校，不再是家長的意向?qū)W校。8月5日，青年路小學教育集團發(fā)布通知，華潤分校、萬科分校、東山分校于2024年9月移交迎澤區(qū)政府，申請獨立辦學資質(zhì)，分別擬起名為太原市迎澤區(qū)行知小學校、太原市迎澤區(qū)誠光小學校、太原市迎澤區(qū)文峰小學校。

對于大多數(shù)收入一般的普通家庭而言，二手學區(qū)房的購買風險在增加。此外，近年來，隨著現(xiàn)代雙語、北辰、新希望等民辦學校的崛起，優(yōu)質(zhì)的民辦教育資源也給家長們提供了更多的選擇。談及本次事件，不少房地產(chǎn)經(jīng)紀對于學區(qū)房的炒作行為表示，由于目前有學位限定政策的存在，一套小學學區(qū)房起碼6年內(nèi)無法成交，6年的時間對于樓市來說可能是翻天覆地的變化，因此，無論是唱衰也好、吹捧也罷，對于近幾年暫時用不到學區(qū)房的購房者，切勿跟風購買。

如果確有購房需求，也要避免掉入學區(qū)房購房“陷阱”?！皩W區(qū)劃分每年都有變化，家長在購買入學用的二手房的時候要格外注意，有些小區(qū)雖然與名校僅一墻之隔，但并非意味著就能進入該學校就讀。”按照相應(yīng)規(guī)定，每個學校的招生范圍每年都會公布一次，但招生范圍的確定是以小區(qū)或者街道整體劃分。此外，特別需要注意的是戶口、學位問題，要確定賣家已經(jīng)將原有戶口從房產(chǎn)所在的地址中遷出，且該戶地址6年內(nèi)沒有符合條件的兒童入學，買家才能將家庭成員的戶口遷入，建議與房屋賣家充分溝通，并在購買合同上增設(shè)相關(guān)條款，以維護自身權(quán)益，否則，即使房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于自己，但是仍可能因為學位已經(jīng)使用，或者原戶主戶口未能及時遷出而無法辦理遷入手續(xù)。所以，購房者最好能簽訂書面戶口遷出的時間及違約責任。最后，房子要回歸居住屬性，學區(qū)房也不例外，隨著各方政策調(diào)整優(yōu)化，“學區(qū)”對二手房價值的影響會減弱，購房者不應(yīng)該把目光緊盯著個別學校，今后，購買學區(qū)房就能上名校的概率會繼續(xù)降低。（記者 柴旭暉）